Aylık arşiv: Nisan, 2026

Ticari gayrimenkul sektörü, son yıllarda köklü bir dönüşüm geçiriyor. Bu dönüşümün en çarpıcı biçimde hissedildiği alan ise fabrika, depo ve antrepo gibi büyük ölçekli yapılar. Bir zamanlar “büyük alan, uygun fiyat” denklemi yeterli gelirken, bugün kurumsal firmalar çok daha karmaşık ve spesifik ihtiyaç listeleriyle masaya oturuyor. Bu değişim, hem mülk sahiplerini hem de gayrimenkul danışmanlarını ciddi şekilde zorluyor. Peki bu zorluğun arka planında gerçekte ne var?

Kurumsal Firmalar Artık Çok Daha Seçici

On yıl önce bir fabrika ya da depo arayışında olan firma için öncelikli kriter büyük ölçüde metrekareydi. Kapalı alan yeterliyse, sözleşme masaya gelirdi. Bugün tablo tamamen farklı. Kurumsal yapılar, bir mülkü değerlendirirken onlarca teknik ve operasyonel kriteri tek tek tarıyor.

Bunların başında tavan yüksekliği geliyor. Özellikle lojistik, üretim ve depolama sektörlerinde faaliyet gösteren firmalar, forklift kullanımından raf sistemlerine, otomasyondan iç taşımacılığa kadar pek çok operasyonu dikey alanda yönetiyor. Tavan yüksekliği yetersiz bir yapı, ne kadar geniş olursa olsun, bu firmalar için işlevsiz kalıyor.

Kolon düzeni de en az tavan yüksekliği kadar belirleyici. Sık kolonlu bir yapı, üretim bandı kurmayı, araç manevrasını ya da büyük makine yerleşimini neredeyse imkansız hale getirebiliyor. Firmalar açık ve geniş hacimler istiyor; çünkü iç düzenleme esnekliği, operasyonel verimliliğin doğrudan bir yansıması.

Çekirdek Yapı: Göründüğünden Daha Kritik Bir Detay

Özellikle çok katlı ticari binalarda sıkça karşılaşılan çekirdek yapı yani binanın merkezinde yer alan merdiven, asansör ve tesisat bloğu, yanlış konumlandırıldığında kullanım alanını ciddi ölçüde kısıtlayabiliyor. Bu yapının mimari açıdan doğru kurgulanmamış olması, özellikle büyük ve düzenli alana ihtiyaç duyan firmalar için o binayı listeden düşürmeye yetiyor.

Buna karşılık, çekirdek yapının bina içinde akıllıca konumlandırıldığı projelerde kullanılabilir alan maksimuma çıkıyor, iç sirkülasyon kolaylaşıyor ve firma kendi operasyonunu o yapıya çok daha rahat adapte edebiliyor. Yani çekirdek bir detay değil, büyük ölçekli ticari gayrimenkul değerlemesinde belirleyici bir faktör haline geliyor.

Konum: Bazı İşletmeler İçin Hayati Bir Kriter

Ticari gayrimenkulde konum her zaman önemliydi. Ama büyük ölçekli yapılarda konumun önemi çok daha farklı bir boyut kazanıyor. Çünkü burada söz konusu olan yalnızca lojistik erişim ya da tedarik zinciri değil; aynı zamanda insan kaynağı.

Yüzlerce, hatta binlerce kişiyi istihdam eden bir fabrika ya da üretim tesisi için çalışanların her sabah o noktaya ulaşabilmesi ve her akşam evlerine dönebilmesi ciddi bir operasyonel mesele. Toplu taşımaya yakınlık, ana arterlerle bağlantı, çevredeki yerleşim alanlarına mesafe; bunların tamamı mülkün gerçek değerini etkileyen unsurlar. Ulaşım imkanı zayıf bir lokasyondaki yapı, zamanla işe gelemeyen çalışanlar, artan devir oranı ve yükselen operasyonel maliyetler anlamına gelebilir. Bu yüzden konum seçimi, büyük işletmeler için bazen sözleşmenin kendisinden daha kritik bir karar noktasına dönüşüyor.

10 Yılı Geçen Yapılar Neden Pazarlamak Zorlaşıyor?

Bir mülkün yaşı tek başına bir sorun değil. Ama büyük ölçekli ticari gayrimenkullerde on yılı aşan yapılar, giderek artan beklentilerle ciddi bir uyumsuzluk sorunuyla yüz yüze geliyor.

Eski yapılarda elektrik altyapısı yetersiz kalabiliyor. Günümüz üretim teknolojileri ve otomasyon sistemleri, geçmişin elektrik kapasitesiyle çalışmıyor. Isıtma ve soğutma sistemleri modern ihtiyaçlara yanıt veremiyor. Yükleme rampaları yetersiz sayıda ya da yanlış konumda. Zemin yük taşıma kapasitesi, günümüz depolama sistemlerinin gerektirdiği standartların altında. Tüm bu eksiklikler, mülk sahibinin mülkünü pazara çıkardığında fiyat ile talep arasında derin bir uçurum oluşmasına neden oluyor.

Üstelik bu tür yapılar için uygun kiracı ya da alıcı bulmak, sıradan bir ofis ya da dükkan kiralamaktan çok daha dar bir hedef kitleye hitap etmeyi gerektiriyor. Ve bu hedef kitleye ulaşmak için sektöre özel, geniş ve nitelikli bir müşteri veritabanına ihtiyaç var.

Doğru Fiyatı Bulmak: Tecrübe İşin Tam Ortasında

Büyük ölçekli ticari gayrimenkullerde belki de en kritik ve en çok göz ardı edilen konu, doğru fiyatlandırma. Piyasa koşulları dinamik; aynı yapının değeri yıldan yıla, hatta aydan aya değişebiliyor.

Bu değişimi belirleyen faktörler son derece çeşitli. Emsal işlemler, elbette temel referans noktası. Ama bunun ötesinde, o yapının hitap ettiği sektördeki konjonktür da fiyatı doğrudan etkiliyor. Örneğin lojistik sektöründe yaşanan bir daralma, depo ve antrepo talebini olumsuz etkilerken, e ticaretin büyümesi aynı mülklerin değerini yukarı çekiyor. Üretim sektöründeki kapasite artışı ya da daralması, fabrikalara olan talebi şekillendiriyor. Faiz oranları, inşaat maliyetleri, yeni yapı arzı, hepsi fiyat denklemine dahil olan değişkenler.

Bu ortamda fiyat belirlemek, yalnızca metrekare başına hesap yapmaktan ibaret değil. Sektörü, piyasayı ve o anki koşulları gerçek anlamda okuyan bir perspektif gerektiriyor. Yanlış fiyatlandırılmış bir mülk ya uzun süre piyasada kalarak değer kaybediyor ya da satılabilirken çok altında el değiştiriyor. Her iki senaryo da mülk sahibi için ciddi bir kayıp anlamına geliyor.

Büyük Ticari Gayrimenkullerde Gerçek Uzmanlık Fark Yaratıyor

Tüm bu tablo ortaya koyuyor ki, büyük ölçekli ticari gayrimenkullerin pazarlanması ve danışmanlığı, genel gayrimenkul bilgisinin çok ötesinde bir uzmanlık gerektiriyor. Geniş bir müşteri veri tabanı olmadan doğru alıcıya ya da kiracıya ulaşmak neredeyse mümkün değil. Sektörel dinamikleri okuyamayan bir danışman, doğru fiyatı da belirleyemiyor. Ve teknik kriterleri bilmeyen biri, mülkün güçlü yanlarını doğru biçimde anlatamıyor.

Bu noktada CB Kobi olarak büyük ticari gayrimenkullerde yürüttüğümüz danışmanlık süreci tam da bu boşluğu doldurmak üzerine kurulu. Fabrika, depo, antrepo ve benzeri yapılarda hem teknik değerlendirme hem de piyasa analizi konusundaki deneyimimiz, doğru fiyat ile doğru alıcı ya da kiracıyı bir araya getirme sürecini çok daha verimli hale getiriyor.

Piyasa Daha Seçici, Danışmanlık Daha Kritik

Büyük boyutlu ticari gayrimenkullerde kiralama ve satış süreçleri önümüzdeki yıllarda daha da karmaşık bir hal alacak. Kurumsal firmaların beklentileri yükseldikçe, eski yapıların pazarlanması güçleştikçe ve fiyat dinamikleri daha oynak hale geldikçe, bu alanda gerçek anlamda uzmanlaşmış danışmanlık hizmetinin değeri de artıyor.

Mülk sahipleri için doğru strateji; yapının teknik özelliklerini nesnel biçimde değerlendirmek, hedef kiracı ya da alıcı profilini net olarak tanımlamak, güncel piyasa koşullarını doğru okuyarak gerçekçi bir fiyatlandırma yapmak ve bu kitleye ulaşacak nitelikli bir ağa sahip olmaktan geçiyor. Tüm bu unsurları bir arada sunan danışmanlık, büyük ticari gayrimenkullerde sadece bir kolaylık değil, çoğu zaman işlemin gerçekleşip gerçekleşmemesi arasındaki fark oluyor.

Bir işletme sahibi olarak karşılaşabileceğiniz en kritik kararlardan biri, faaliyetlerinizi sürdüreceğiniz ticari alanı satın almak mı yoksa kiralamak mı olduğudur. Bu karar, yalnızca aylık ödeme miktarını değil; işletmenizin nakit akışını, büyüme kapasitesini, vergi yükümlülüklerini ve uzun vadeli servet birikimini doğrudan etkiler. Ne var ki çoğu girişimci bu seçimi yeterince analiz etmeden, salt duygusal ya da kısa vadeli finansal baskılarla alır. Oysa doğru bir kar-zarar analizi, yalnızca rakamların karşılaştırılması değil; işletmenizin stratejik yol haritasıyla bu kararın örtüşüp örtüşmediğinin de sorgulanmasıdır.

Kararın Gerçek Maliyeti: Görünenin Ardındaki Rakamlar

Ticari gayrimenkul söz konusu olduğunda, pek çok işletme sahibinin yaptığı en temel hata, satın alma maliyetini yalnızca peşinat ve kredi taksitleriyle; kiralama maliyetini ise yalnızca aylık kira bedeli ile sınırlı tutmaktır. Ancak her iki seçeneğin de görünmeyen kalemleri vardır ve bu kalemler zaman içinde tablonun tamamını değiştirebilir.

Satın alma durumunda, mülkün satın alma bedeline ek olarak tapu harcı, değerleme ücreti, noter masrafları, sigorta primleri, periyodik bakım ve onarım giderleri ile mülkün değer kaybı (ya da vergiye esas amortisman) hesaba katılmalıdır. Bunların yanı sıra, satın alma için kullandığınız sermayenin alternatif maliyeti de göz ardı edilmemelidir; yani o parayı işletmenizin büyümesine yatırsaydınız ne kazanırdınız sorusu her zaman masada olmalıdır.

Kiralamada ise tabloya aidat, ortak alan giderleri, kira artış endeksleri (TÜFE, ÜFE veya sözleşmede belirlenen oranlar), depozito getirisinin kaybı ve kiralama süresinin dolmasıyla birlikte ortaya çıkabilecek yer değiştirme maliyetleri eklenmektedir. Türkiye’de son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon döneminde, kira artış oranlarının yasal sınırların üzerinde seyretmesi ve piyasa fiyatlarının öngörülemeyen biçimlerde şekillenmesi, kiralamayı kısa vadede cazip gösteren pek çok hesabı tersine çevirmiştir.

Nakit Akışı Perspektifinden Bakış: Hangisi İşletmenizi Daha Sağlıklı Tutar?

Küçük ve orta ölçekli işletmelerin büyük bölümü için nakit akışı, kârlılıktan bile daha kritik bir göstergedir. Bu nedenle satın alma ve kiralama kararı değerlendirilirken ilk soru şu olmalıdır: Bu ödeme yapısı, işletmemin nakit akışını sürdürülebilir kılıyor mu?

Ticari gayrimenkul satın alındığında, aylık kredi taksitleri sabit ve öngörülebilir bir gider kalemi oluşturur. Bu durum bütçe planlamasını kolaylaştırır; ancak başlangıçta ciddi bir sermaye çıkışı gerektirir. Eğer işletmeniz büyüme aşamasındaysa ya da dönemsel nakit sıkışıklığı yaşıyorsa, bu ilk sermaye yükü operasyonel esnekliğinizi ciddi ölçüde kısıtlayabilir.

Kiralamada ise peşin sermaye gereksinimi çok daha düşüktür; ancak kira artışları işletmenin uzun vadeli sabit gider yapısını olumsuz etkileyebilir. Özellikle hizmet sektöründe faaliyet gösteren ve ciro marjları sınırlı olan işletmeler için yükselen kira giderleri, sürdürülebilirlik eşiğini aşındırabilecek bir risk unsurudur.

Bu nedenle nakit akışı analizinde en az 5 yıllık bir projeksiyon yapılması, hem satın alma hem de kiralama senaryolarının yıl yıl karşılaştırılması ve bu projeksiyona olası ciro dalgalanmalarının da dahil edilmesi büyük önem taşır.

Vergisel Avantajlar ve Muhasebe Boyutu

Türkiye vergi mevzuatı çerçevesinde, ticari gayrimenkul satın almak ya da kiralamak birbirinden farklı vergisel sonuçlar doğurur. Bu farklılıkları doğru anlamak, toplam maliyeti belirgin biçimde değiştirebilir.

Kiralama durumunda, ödenen kira bedeli doğrudan gider olarak gösterilebilir ve kurumlar vergisi matrahından düşülür. Bu, özellikle yüksek kira ödeyen işletmeler için ciddi bir vergi avantajı anlamına gelir.

Satın alma durumunda ise mülk, işletmenin aktifine alınır ve amortisman yoluyla giderleştirilir. Bina için uygulanan amortisman oranı Türkiye’de genellikle yüzde ikili seviyelerle sınırlıdır; bu da satın alma maliyetinin vergi etkisini uzun yıllara yayılan küçük dilimler halinde geri kazanmak anlamına gelir. Öte yandan, mülkün ilerleyen yıllarda satılması durumunda ortaya çıkacak değer artış kazancı vergilendirilecek; bu da elde tutma süresine ve satış zamanlamasına göre ek bir vergi yükümlülüğü doğurabilecektir.

Konunun karmaşıklığı göz önünde bulundurulduğunda, bu kararı vermeden önce mutlaka bir mali müşavir ya da vergi danışmanıyla çalışmak hem tasarruf sağlar hem de ileride yaşanabilecek hukuki ve finansal sürprizlerin önüne geçer.

Esneklik mi, İstikrar mı? İşletmenizin Büyüme Modeline Göre Doğru Tercih

Her iki seçeneğin de işletmenize kazandırdığı stratejik konum birbirinden temelden farklıdır. Kiralamak size esneklik verir; satın almak ise istikrar ve uzun vadeli mülkiyet avantajı. Peki işletmeniz hangi aşamada ve bu iki değerden hangisine daha çok ihtiyaç duyuyor?

Eğer işletmeniz henüz büyüme aşamasındaysa, mevcut lokasyonun uzun vadede yeterli olup olmayacağından emin değilseniz ya da sektörünüz hızlı değişen dinamiklere sahipse, kiralamak çok daha akılcı olabilir. Konum değiştirme esnekliği, daha büyük bir alana geçme imkânı ya da iş modeli dönüşümüne uyum sağlama kapasitesi, erken aşama işletmeler için mülkiyetin sağladığı sermaye birikiminden daha değerli olabilir.

Öte yandan, işletmeniz olgunluk aşamasına ulaşmışsa, yerleşik bir müşteri kitlesine ve öngörülebilir bir gelir akışına sahipseniz, bulunduğunuz lokasyonun uzun vadeli stratejik değeri yüksekse ve sabit bir mülkiyet yatırımı yapmak için yeterli sermayeniz varsa, satın almak hem işletme giderlerinizi sabitlemek hem de varlık biriktirmek açısından avantaj sağlayabilir.

Piyasa Koşullarını Okumak: Ticari Gayrimenkulde Doğru Zamanlamayı Bulmak

Ticari gayrimenkul kararında yalnızca işletmenizin iç dinamiklerini değil, piyasanın genel seyrini de doğru okumak gerekir. Türkiye’de ticari gayrimenkul piyasası, özellikle büyükşehirlerde son yıllarda dramatik bir değer artışı yaşamıştır. Bu durum, erken satın alanlar için önemli bir servet etkisi yaratmış; ancak mevcut koşullarda satın almayı ciddi bir sermaye gerektiren bir karar haline getirmiştir.

Faiz oranları, kredi erişimi ve enflasyon gibi makroekonomik değişkenler, ticari mülk alımının maliyetini ve getirisini doğrudan etkiler. Yüksek faiz ortamında krediyle satın alınan bir mülkün finansman maliyeti, uzun vadeli kira ödemesinin toplam maliyetini kolaylıkla geçebilir. Düşük faiz dönemlerinde ise tam tersi bir tablo ortaya çıkabilir.

Piyasa analizi yaparken yalnızca güncel fiyatlara değil, bölgenin gelecek 5 ila 10 yıllık dönüşüm potansiyeline de bakmak gerekir. Kentsel dönüşüm projeleri, ulaşım altyapısı yatırımları ve bölgenin demografik yapısındaki değişimler, ticari gayrimenkul değerini kısa vadede öngörülmesi güç biçimlerde şekillendirebilir.

Finansman Seçenekleri ve Sermaye Yapısı Üzerine Düşünmek

Satın alma kararı verilse dahi, bu alımın nasıl finanse edileceği ayrı ve kritik bir sorundur. Tamamen öz kaynaklarla satın almak, faiz yükünü ortadan kaldırsa da işletmenin likiditesini ve büyüme kapasitesini ciddi ölçüde kısıtlayabilir. Banka kredisiyle finanse etmek ise faiz maliyetini hesaba katmayı ve uzun vadeli bir borç yükümlülüğünü üstlenmeyi gerektirir.

Türkiye’de ticari gayrimenkul alımlarına yönelik banka kredi koşulları, hem faiz oranları hem de vade seçenekleri açısından konut kredilerinden belirgin biçimde farklılaşmaktadır. Genellikle daha kısa vadeler ve daha yüksek marjlar söz konusudur. Bunun yanı sıra, işletme kredisi veya leasing gibi alternatif finansman araçları da değerlendirilebilir; ancak her birinin vergisel ve bilanço etkileri ayrıca analiz edilmelidir.

Finansman yapısını belirlerken işletmenin borç-öz sermaye oranı, mevcut kredi limitleri ve kredi erişimini etkileyebilecek gelecekteki finansman ihtiyaçları da göz önünde bulundurulmalıdır. Çünkü ticari mülk alımı için kullanılan kredi kapasitesi, ileride ihtiyaç duyulabilecek işletme sermayesi ya da büyüme yatırımları için kullanılabilecek finansman alanını daraltabilir.

Karar Vermeden Önce Kendinize Sormanız Gereken Beş Kritik Soru

Tüm bu analizin ardından, nihayetinde karar vermek gerekir. Her işletmenin koşulları farklı olduğundan tek bir doğru yanıt yoktur; ancak aşağıdaki sorular, hangi seçeneğin sizin için daha uygun olduğunu netleştirmenize yardımcı olabilir.

İşletmemin bu lokasyonda en az 7 ila 10 yıl kalması ne kadar olası? Satın almanın gerçek anlamda avantaja dönüşmesi için genellikle bu uzunlukta bir ufuk gereklidir. Daha kısa bir süre planlanıyorsa kiralama çok daha mantıklıdır.

Bu alım için gerekli sermayeyi işletmeme yatırsaydım, hangi büyüme fırsatlarını yakalardım? Alternatif maliyet analizi, özellikle yüksek büyüme potansiyeline sahip işletmeler için bu kararı kökten değiştirebilir.

Mülkün değer artışı benim için bir öncelik mi, yoksa işletme odağım mı? Eğer temel geliriniz işletmeden geliyorsa ve gayrimenkul yatırımcılığı sizin uzmanlık alanınız değilse, mülk sahipliğinin getirdiği ek sorumluluklar beklenmedik bir yük oluşturabilir.

Sözleşme koşulları benim lehime mi? Kiralama söz konusuysa, kira artış mekanizmaları, erken çıkış hükümleri ve tadilat hakları gibi detaylar uzun vadeli maliyeti belirleyecektir. Satın almada ise tapu durumu, imar koşulları ve mülkle ilgili hukuki yükümlülükler titizlikle incelenmelidir.

Vergi ve muhasebe danışmanımla bu kararı masaya yatırdım mı? Sezgisel ya da duygusal kararlar yerine, gerçek rakamlara dayalı bir analiz her zaman daha sağlıklı bir sonuç üretir.

Ticari gayrimenkul konusunda satın alma ve kiralama arasındaki tercih, işletmenizin bugününe olduğu kadar geleceğine de şekil veren bir karardır. Rakamları doğru analiz etmek, piyasayı doğru okumak ve kendi işletme modelinize en uygun stratejik pozisyonu bulmak, bu kararı sezgiden çıkarıp gerçek bir yönetim aracına dönüştürür. En iyi karar, en ucuz ya da en prestijli olan değil; işletmenizin büyümesini destekleyen ve finansal sürdürülebilirliğinizi koruyan karardır.

Ali Yücer olarak, Size ticari gayrimenkul yatırımlarınızda danışmanlık verebilirim. Tek yapmanız gereken benimle iletişime geçmek.

Ticari gayrimenkul tarafında özellikle plaza ve komple bina segmenti, son yıllarda ciddi bir değişimden geçiyor. Artık bir binanın değeri sadece konumu, mimarisi ya da metrekare büyüklüğü ile ölçülmüyor. Teknoloji, bu işin tam merkezine yerleşmiş durumda. Bugün bir kiralık plaza ya da satılık komple bina incelenirken en kritik sorulardan biri şu: “Bu bina ne kadar akıllı?”

Yeni nesil plazalar, klasik binalardan çok farklı bir mantıkla çalışıyor. Bu farkın temelinde ise akıllı bina yönetim sistemleri (BMS) yer alıyor. Bu sistemler sayesinde bir binanın enerji tüketimi, ısıtma-soğutma dengesi, havalandırma performansı ve genel işletme verileri anlık olarak kontrol edilebiliyor. Yani bina artık statik bir yapı değil, sürekli veri üreten ve bu veriye göre kendini optimize eden bir organizma gibi çalışıyor.

Özellikle büyük metrekareli komple bina projelerinde enerji yönetimi ciddi bir maliyet kalemi. Akıllı sistemler burada devreye girerek gereksiz tüketimi ortadan kaldırıyor. Örneğin sensör destekli aydınlatma sistemleri, kullanılmayan alanlarda otomatik olarak kapanıyor. Aynı şekilde akıllı iklimlendirme sistemleri, içerideki yoğunluğa göre kendini ayarlıyor. Bu da hem maliyetleri düşürüyor hem de binayı daha sürdürülebilir hale getiriyor.

Bir diğer önemli konu ise IoT (Nesnelerin İnterneti) entegrasyonu. Yeni nesil plazalarda artık birçok sistem birbiriyle konuşuyor. Asansörler yoğun saatleri analiz ederek bekleme sürelerini minimize ediyor. Otopark sistemleri boş alanları yönlendiriyor. Güvenlik sistemleri ise sadece kayıt almakla kalmayıp, anlık analiz yapabiliyor. Bu tarz detaylar, özellikle büyük şirketler için ciddi bir tercih sebebi haline gelmiş durumda.

Kiralık plaza tarafında bu teknolojilerin etkisi çok net görülüyor. Aynı lokasyonda bulunan iki plaza düşün: biri klasik sistemlerle yönetiliyor, diğeri ise akıllı altyapıya sahip. Kiracıların büyük çoğunluğu, biraz daha yüksek kira ödemeyi göze alıp teknolojik olanı tercih ediyor. Çünkü bu fark, uzun vadede hem operasyonel maliyetlere hem de çalışan verimliliğine doğrudan yansıyor.

Satılık komple bina tarafında ise konu biraz daha stratejik. Yatırımcı artık sadece bugünkü kira gelirine bakmıyor. Binanın gelecekteki rekabet gücünü değerlendiriyor. Teknolojik altyapısı güçlü olan bir bina, değerini korumakla kalmaz, zamanla daha da artırır. Ama eski sistemlerle yapılmış bir plaza, her geçen yıl daha fazla değer kaybeder. Çünkü piyasa artık bu farkı çok net görüyor.

Ayrıca akıllı binalar sadece enerji ve konfor açısından değil, veri üretme kapasitesi açısından da öne çıkıyor. Bu binalar sayesinde kullanım yoğunluğu, alan verimliliği ve teknik performans gibi birçok veri analiz edilebiliyor. Bu da hem bina yönetimi hem de yatırım kararları açısından ciddi bir avantaj sağlıyor.

Bir başka kritik başlık ise sürdürülebilirlik. Yeni nesil plazalar, sadece “akıllı” değil aynı zamanda “yeşil” olmak zorunda. LEED ve benzeri sertifikalar artık prestij unsuru olmaktan çıkıp bir gereklilik haline geldi. Düşük karbon ayak izi, verimli su kullanımı ve çevre dostu malzemeler, bir binanın değerini doğrudan etkiliyor. Bu özelliklere sahip olmayan bir komple bina, gelecekte ciddi rekabet sorunu yaşayacak.

Şunu açıkça görmek lazım:
Artık piyasada iki tip bina var – teknolojiye adapte olmuş olanlar ve geride kalanlar.

Bu ayrım özellikle plaza segmentinde çok daha keskin yaşanıyor. Çünkü bu segmentteki kullanıcı profili daha bilinçli ve beklentileri daha yüksek. Dolayısıyla teknolojik altyapısı zayıf olan bir kiralık plaza, ne kadar iyi lokasyonda olursa olsun dezavantajlı duruma düşebiliyor.

Sonuç olarak, ticari gayrimenkulde dijital dönüşüm bir seçenek değil, zorunluluk. Plaza ve komple bina yatırımlarında teknolojiye yapılan her yatırım, doğrudan kira değerine, doluluk oranına ve uzun vadeli değer artışına yansıyor. Bu dönüşümü doğru okuyanlar, piyasada güçlü kalmaya devam edecek. Okuyamayanlar ise her geçen gün daha fazla zorlanacak.

Son dönemde devren kiralık ve devren satılık işletmelerin sayısında dikkat çekici bir artış yaşanıyor. Özellikle ekonomik daralma, bölgesel krizlerin etkisi ve finansmana erişimde yaşanan zorluklar, küçük ve orta ölçekli işletmeleri doğrudan etkiliyor. Bu durum, özellikle gıda sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin devren kiralık ya da devren satılık olarak piyasaya çıkmasına neden oluyor. Ataşehir ve Ümraniye gibi İstanbul’un dinamik ilçelerinde bu trendi sahada net bir şekilde gözlemlemek mümkün.

Ekonomik Baskılar ve Devren İşletme Artışı

Ekonomideki sıkışıklık, işletmelerin nakit akışını doğrudan etkiliyor. Artan maliyetler, özellikle mazot fiyatlarındaki yükseliş ve krediye erişimde yaşanan zorluklar, esnafın sürdürülebilirliğini zorlaştırıyor. Bu nedenle birçok işletme sahibi, faaliyetlerini tamamen sonlandırmak yerine devren kiralık veya devren satılık seçeneklerini değerlendiriyor.

Uzmanlık alanım olan, Ataşehir’in İçerenköy, Kayışdağı ve Ferhatpaşa mahallelerinde; Ümraniye’nin ise Yukarı Dudullu, Altınşehir, Şerifali, Tatlısu, Mehmet Akif ve Esenşehir bölgelerinde bu tarz ilanların sayısında ciddi bir artış söz konusu. Bu mahalleler, hem yaya trafiği hem de ticari potansiyel açısından güçlü olduğu için yatırımcıların da dikkatini çekiyor.

Gıda Sektöründe Devren Kiralık İşletmeler Neden Artıyor?

Lokanta, kafe, restoran ve market gibi işletmeler, maliyet artışlarından en hızlı etkilenen sektörlerin başında geliyor. Gıda tedarik zincirindeki fiyat artışları, kira yükü ve personel giderleri birleştiğinde, işletmelerin kâr marjı ciddi şekilde düşüyor.

Bu noktada devren kiralık işletme modeli, hem mevcut işletme sahibine çıkış yolu sunuyor hem de yeni girişimciler için hazır bir sistem alma fırsatı yaratıyor. Özellikle “devren kiralık kafe” ya da “devren satılık restoran” gibi aramalar, dijital platformlarda ciddi bir artış göstermiş durumda.

Devren Satılık ve Kiralık İşletmelerde Fiyatlandırma Nasıl Yapılır?

Bir işletmenin devren kiralık ya da devren satılık olarak piyasaya çıkması, rastgele bir fiyatlandırma ile olmaz. Profesyonel bir değerlendirme gerekir. İşte temel kriterler:

• Ciro: İşletmenin aylık ve yıllık kazancı, en kritik belirleyicidir. Belgelenebilir ciro, değeri doğrudan artırır.
• Envanter ve Demirbaş: İçeride bulunan ekipmanlar, makineler ve dekorasyon maliyetleri hesaplamaya dahil edilir.
• Konum: Ataşehir ve Ümraniye gibi bölgelerde cadde üzeri ya da AVM’ye yakın lokasyonlar ciddi prim yapar.
• Çalışma Geçmişi: İşletmenin ne kadar süredir aktif olduğu ve marka bilinirliği önemlidir.
• Müşteri Potansiyeli: Sadık müşteri kitlesi olan işletmeler daha hızlı devredilir.
• Sektör Hızı: Gıda gibi hızlı dönen sektörlerde devir süreci daha kısa olur.
• Kira Bedeli: Mevcut kira sözleşmesi ve artış oranları yatırımcı açısından kritik bir faktördür.

Bu kriterler doğru analiz edilmeden yapılan fiyatlandırmalar, işletmenin uzun süre devredilememesine neden olur.

Ataşehir ve Ümraniye’de Yatırım Fırsatları

Her ne kadar piyasada devren kiralık ve devren satılık işletme sayısı artmış olsa da bu durum aslında yatırımcılar için önemli fırsatlar barındırıyor. Özellikle doğru lokasyonda, oturmuş müşteri kitlesine sahip işletmeler, sıfırdan kurulum maliyetine göre çok daha avantajlı olabilir.

Ataşehir’in Barbaros Mahallesi ve Ümraniye’nin Alemdağ Caddesi çevresi, ticari hareketliliğin yüksek olduğu bölgeler arasında öne çıkıyor. Bu bölgelerde devren kiralık işyeri arayan yatırımcılar, kısa sürede operasyonel kârlılık yakalayabilir.

Doğru Danışmanlık ile Riskleri Azaltın

Devren satılık veya devren kiralık işletme almak, dışarıdan göründüğü kadar basit değildir. Sözleşme detayları, borç durumu, ruhsat süreçleri ve kira kontratları mutlaka detaylı incelenmelidir. Bu noktada profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmak, olası riskleri minimize eder.

Özellikle Ataşehir ve Ümraniye bölgelerinde uzmanlaşmış bir danışman olarak, hem mülk sahiplerine doğru fiyatlandırma konusunda destek sağlamak hem de yatırımcılara sürdürülebilir fırsatlar sunmak kritik bir fark yaratır.

Sonuç olarak, devren kiralık ve devren satılık işletmelerdeki artış, sadece ekonomik bir zorunluluk değil; aynı zamanda doğru analiz edildiğinde büyük fırsatlar sunan bir piyasa dinamiğidir. Önemli olan, bu süreci veriye dayalı ve stratejik bir bakış açısıyla yönetmektir.