Ben, Yukarı Dudullu Mahallesinin Her Yerini, Her Sokağını Adım Adım Biliyorum!
Ümraniye’nin en hareketli mahallelerinden biri olan Yukarı Dudullu, yıllar içinde kendine has bir ticari kimlik kazanmış bir bölgedir. Komşusu Altınşehir mahallesiyle birlikte, İstanbul’un Anadolu yakasındaki ticari gayrimenkul haritasında önemli bir yer tutan Yukarı Dudullu; atölyeleri, depoları, iş merkezleri ve hanlarıyla uzun yıllardır üretimin ve ticaretin döndüğü bir mahalle olarak öne çıkmaktadır. Ancak bugün bu mahallede hem bir dönüşüm hem de bir daralma yaşanmaktadır. Bu yazıda Yukarı Dudullu ticari gayrimenkul piyasasını tüm gerçekçiliğiyle ele almaya çalışacağım.
Modoko’nun Gölgesinde Büyüyen Bir Mahalle
Yukarı Dudullu’nun ticari kimliğini anlamak için Modoko’yu anlamak gerekir. Modoko, Türkiye’nin en büyük ve en köklü mobilya satış merkezlerinden biridir ve tam da Yukarı Dudullu’nun hemen yanı başında konuşlanmıştır. Bu büyük mobilya kompleksinin bölgeye gelmesiyle birlikte, küçük üreticiler ve tedarikçiler de peşinden gelmiştir. Atölyeler kurulmuş, hanlar inşa edilmiş, iş merkezleri yükselmiştir. Mobilya sektörünün fason üreticileri burada hayat bulmuş; kapılar, dolaplar, koltuklar, raflar ve daha pek çok ürün bu mahallenin bodrum katlarında, zemin katlarında ve arka sokaklarındaki atölyelerde üretilmiştir.
Bu ilişki, yıllar içinde karşılıklı bir bağımlılığa dönüşmüştür. Modoko olmasa Yukarı Dudullu bu kadar gelişmez, Yukarı Dudullu’daki tedarikçiler olmasa Modoko’daki mağazalar bu kadar rekabetçi kalamaz. Mahalle, tam anlamıyla Modoko’nun arka bahçesi gibi çalışmıştır. Bugün hâlâ bu ilişki devam etmektedir; ancak artık eskisi kadar güçlü değildir.
Dönüşüm Başladı: Ticari Gayrimenkul Stoku Azalıyor
Son birkaç yılda Yukarı Dudullu’da ciddi bir yapısal dönüşüm başlamıştır. Eski, eskimiş binalar yavaş yavaş yıkılmakta ve yerlerine yeni binalar inşa edilmektedir. Kulağa olumlu gelebilir; ancak işin ticari gayrimenkul açısından can sıkıcı bir boyutu vardır. Yeni yapılan binaların büyük çoğunluğu yalnızca konutlardan oluşmaktadır. Dükkan yoktur, atölye yoktur, bodrum kat ticari alan yoktur. Bina modern görünür ama altında çalışacak bir işyeri barındırmaz.
Bu tablo, bölgedeki ticari emlak stokunun her geçen ay biraz daha erimesi anlamına gelmektedir. Atölye ihtiyacı duyan bir üretici, yer aradığında eskiye kıyasla çok daha az seçenekle karşılaşmaktadır. Bu azlık, doğal olarak fiyatları yukarı taşımaktadır. Hem satış fiyatları hem de kira bedellerinde belirgin bir artış söz konusudur. Modoko’ya yakın kalmak zorunda olan tedarikçiler ve imalatçılar ise bu yüksek fiyatlara boyun eğmek durumunda kalmaktadır; çünkü uzaklaşmak da bir çözüm değildir.
Trafik Sorunu: Sessiz Ama Önemli Bir Engel
Yukarı Dudullu’da ticari faaliyetin önünde duran bir diğer önemli sorun trafik meselesidir. Bölge, yoğun araç trafiğiyle boğuşmaktadır. Bu durum, hem nakliye süreçlerini hem de günlük iş akışını olumsuz etkilemektedir.
Bir atölye sahibinin ya da tedarikçinin, Modoko’dan uzaklaşarak daha uygun fiyatlı bir bölgeye taşınmayı düşündüğünde karşılaştığı ilk gerçek de bu trafik sorunudur. Uzaklaşmak, hem mesafe hem de zaman anlamında ciddi maliyetler doğurmaktadır. Bu nedenle birçok ticari kiracı, yüksek kira bedellerine rağmen Yukarı Dudullu’da kalmayı tercih etmektedir. Konum, bu mahallede her şeyin önüne geçmektedir.
Komşu mahalle Altınşehir de benzer bir süreçten geçmektedir. Orada da eski binalar yıkılmakta, yenileri yükselmektedir; ancak yeni binalarda yine ticari alan bırakılmamaktadır. Bu da Altınşehir’deki ticari gayrimenkul arzını giderek kısıtlamaktadır. Her iki mahalle de aynı kader çizgisinde ilerlemektedir.
Yukarı Dudullu Ticari Emlakta Profesyonel Destek
Yukarı Dudullu’daki ticari gayrimenkul piyasası, dışarıdan göründüğünden çok daha karmaşık bir yapıya sahiptir. Fiyatlar değişkendir, stok azalmaktadır ve her sokağın, her binanın kendine özgü bir hikâyesi vardır. Bu piyasada doğru kararı verebilmek için bölgeyi içeriden tanımak, güncel verilere hâkim olmak ve gerçekçi bir pazar analizi yapabilmek gerekmektedir.
Her gün bölgede aktif olarak çalışan bir gayrimenkul danışmanı olarak; ticari mülk alım, satım ve kiralama süreçlerinizde yanınızda olabilirim. Satışa çıktığı hâlde alıcı bulamayan ticari gayrimenkulünüz varsa, bunun nedenini araştırıp size ayrıntılı bir rakip pazar analizi sunabilirim. Detaylı değerleme raporu ile mülkünüzün gerçek piyasa değerini ortaya koyabilir, doğru fiyatlandırma ve etkili pazarlama stratejileriyle satış sürecinizi hızlandırmanıza destek olabilirim. Yukarı Dudullu ticari emlak piyasasında sağlam adımlar atmak istiyorsanız, bana ulaşmanız yeterlidir.
