Ben Des Sanayi’nin Adım Adım Her Yerini Biliyorum!
Des Sanayi sitesi, İstanbul’un Ümraniye ilçesinde, İmes’in hemen yanı başında konumlanan ve yaklaşık 354.000 metrekarelik devasa bir alana yayılan sanayi bölgesidir. 1985 yılında kuruluş süreci başlayan ve yıllar içinde şekillenen bu alan, bugün 800’ü aşkın işyeriyle İstanbul’un en kritik ticari gayrimenkul noktalarından biri haline gelmiştir. Peki bu kadar büyük ve köklü bir sanayi sitesinde bile boş dükkanlar neden oluşur? Cevap, çoğunlukla mülkün kendisinde değil, fiyatlandırma mantığında saklıdır.
Des Sanayi Sitesi Nasıl Kuruldu?
Des Sanayi sitesinin hikayesi, 1980’li yıllarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Haliç ve çevresini yeniden düzenleme kararıyla başlar. O tarihlerde Perşembe Pazarı ve Kasımpaşa bölgesinde faaliyet gösteren demir ve çelik esnafı yeni bir adres arayışına girmek zorunda kaldı. Bu esnafın kurduğu kooperatif (S.S. Perşembe Pazarı ve Kasımpaşa Demircileri Sitesi Yapı Kooperatifi) bugünkü Des Sanayi sitesinin temellerini attı.
İmes sanayi sitesinin inşaatı tamamlanır tamamlanmaz planlanan bu yeni alan, 1987’de yapımına başlandı ve 1996’ya kadar biçimlendi. Yapıldığı dönemde çevre bomboş arazilerdi. Bugün ise şehrin tam içine sıkışmış, ulaşımı son derece kolay bir sanayi bölgesi olarak öne çıkıyor. TEM otoyolu Dudullu çıkışı, metro ve IETT hatlarıyla merkezi ulaşım bağlantısı bulunması, Des sanayi ticari gayrimenkul talebini canlı tutan önemli etkenlerden biridir.
Geniş Caddeler, Büyüyen İşletmeler: Des Sanayi’nin Tasarım Zekası
Des sanayi sitesinin en dikkat çekici özelliklerinden biri, başından beri küçük ve orta ölçekli işletmeleri gözetecek biçimde tasarlanmış olmasıdır. Yaklaşık 100 metrekarelik birimler halinde planlanan dükkanlar, işletmeler büyüdükçe yan yana satın alınarak ya da kiralanarak genişletilebilir yapıdadır. Bu sistem sektörde oldukça nadir görülen bir esneklik sunar.
Geniş caddeleri ve geniş kapılı dükkanlarıyla ağır vasıtalara kolayca manevra imkanı tanıyan Des sanayi, demir, çelik, paslanmaz çelik, sac ve diğer metal işleme sektörlerinde faaliyet gösteren 747’yi aşkın işyerine ev sahipliği yapmaktadır. 2010 yılında Des Ticaret Merkezi ve Des İş Merkezi’nin de bünyeye eklenmesiyle farklı büyüklüklerde ofis alanları ve etkinlik salonları da işletmelerin hizmetine sunuldu.
Yeşil alanlar, modern arıtma tesisleri ve hijyenik çalışma mekanları da cazibeyi artıran unsurlar arasında. Tüm bunlar bir araya gelince Des sanayi ticari emlak piyasasında ciddi bir talep oluşması şaşırtıcı değil.
Güvenlik ve Düzen: Sanayi Dükkanının Tercih Edilme Nedeni
Ticari emlak söz konusu olduğunda yatırımcılar ve kiracılar yalnızca metrekare fiyatına bakmaz. Ortamın düzeni, güvenliği ve yönetim kalitesi çoğu zaman belirleyici faktör olur. Des sanayi bu açıdan güçlü bir profil çiziyor. Sitede güvenlik sorunu yaşanmaması, özellikle imalat ve ticaretle uğraşan küçük işletmeler için büyük avantaj sağlıyor.
Bölgedeki işletmeler yıllar içinde büyüyünce yan dükkanları da satın alma ya da kiralama yoluna gitmiş, bu da Des sanayi ticari emlak piyasasında sürekli bir hareket yaratmıştır. Boşalan bir dükkan kısa sürede el değiştirebiliyorsa bu canlılık, bölgenin sağlıklı işlediğinin en net kanıtıdır.
12.000 kişiyi aşkın istihdam yaratan bu sanayi sitesi, bölgesel ekonomi için de kritik bir işlev üstleniyor. Bu ölçek, kiracı ve alıcı için sadece bir iş yeri değil, aynı zamanda canlı bir ticaret ekosistemi anlamına geliyor.
Enflasyon Döneminde Des Sanayi Ticari Gayrimenkulde Fiyat Gerçeği
Türkiye’nin yüksek enflasyon sürecinden Des sanayi ticari gayrimenkul piyasası da etkilendi. Bu tablo tek başına Des sanayi sitesine özgü değil; Türkiye genelindeki bütün sanayi bölgelerini kapsayan yapısal bir dönüşümü yansıtıyor. Ancak asıl sorun enflasyonun kendisi değil, enflasyon ortamında oluşan yanlış kira beklentileridir.
Des sanayi sitesi gibi merkezi konumlu, altyapısı güçlü ve talep gören bir lokasyonda bile boş dükkanlar oluşabiliyorsa, bunun birinci sebebi aşırı fiyatlandırmadır. Kiracı adayları rasyonel hareket eder. Ekonomik yük oluşturacak bir kirayı üstlenmek yerine daha uygun alternatiflere yönelirler. Kira talebi ne kadar “duygusal” belirlenirse kiracı bulmak o kadar güçleşir.
Ticari Gayrimenkuldeki Temel Kural: Mantık, Duyguyu Geçer
Ticari gayrimenkul, konut piyasasından çok farklı dinamiklere göre işler. Konut alıcısı çoğu zaman bir eve duygusal bağ kurar. Ancak des sanayi ticari emlak gibi sanayi bölgelerinde karar süreçleri tamamen rasyoneldir. Kiracı şunu sorar: Bu dükkan, ödediğim kira karşılığında bana ne kadar değer katıyor?
Cevap tatmin edici değilse anlaşma gerçekleşmez. Bu yüzden sanayi sitesi mülk sahipleri fiyatlandırma yaparken piyasayı iyi analiz etmek zorundadır. Emsal kiraları, doluluk oranlarını ve bölgedeki talebin seyrini görmezden gelen bir fiyat politikası uzun vadede mülk sahibini de zarara uğratır.
Des sanayi ticari gayrimenkul yatırımı yapanlar ya da mülk kiraya verenler için temel kural şudur: Rekabetçi fiyat, boş dükkanın yarattığı kira kaybından her zaman daha karlıdır.
Des Sanayi Ticari Emlakta Yatırım Fırsatı Var mı?
Des sanayi sitesinde ticari emlak yatırımı düşünenler için birkaç önemli nokta var. Birincisi konum avantajı kalıcıdır. İmes gibi Des sanayi de artık şehir merkeziyle iç içe geçmiş durumda. Bu coğrafi yakınlık uzun vadede değer koruma açısından güçlü bir unsurdur.
İkincisi, sektörel yoğunlaşma avantaj sağlar. Demir, çelik ve metal işleme odaklı bir ekosistem, benzer sektördeki işletmeler için mıknatıs görevi görür. Bir sektör odaklı sanayi bölgesinde dükkan almak, potansiyel kiracı havuzunun her zaman diri kalacağı anlamına gelir.
Üçüncüsü ise modüler yapı avantajıdır. Des sanayi sitesindeki küçük birimler, hem uygun fiyatla başlangıç yapılmasını hem de büyüme gerçekleştikçe komşu birimlerin eklenmesini mümkün kılar. Bu esneklik Des sanayi ticari emlak piyasasını diğer sanayi bölgelerinden ayıran özgün bir niteliktir.
Des sanayi sitesi, yaklaşık uzun geçmişiyle İstanbul’un en köklü ve en aktif sanayi bölgelerinden biridir. Modern altyapısı, güvenli ortamı, ulaşım kolaylığı ve modüler dükkan yapısıyla des sanayi ticari gayrimenkul piyasası hâlâ cazip fırsatlar barındırıyor. Ancak bu fırsatları doğru değerlendirmek için piyasayı gerçekçi gözle okumak şart. Doğru fiyatla çıkılan bir dükkan çok hızlı kiracı ya da alıcı bulur. Eğer Des sanayi ticari emlak alanında yatırım ya da kiralama planı yapıyorsanız, piyasa verilerini önce masaya yatırın, duygularınızı değil rakamlarınızı dinleyin.
